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涨幅第一的城市,新政后东莞再出地王,今年会推高房价吗?

作者:光宇吐楼市

大家对东莞的印象最多的,说正经的还是房地产。东莞这座城市房价上涨是出了名的,就像深圳一样,但它又不同于深圳。好像调控不少,而且也算严格,但是房价控制的力度却没有那么明显。当然我从来不否认调控的作用和功效。有时候有用没用可能更是一种感觉。 01 有时候甚至觉得作为新一线城市,好像调控在向一线城市看齐,或者可能比广州还严格。一个夹在两大一线城市之间的特殊城市,既有优越性,也有挫败感。在政策延续上也难免会借鉴一线城市的经验。 为何这么严厉呢?原因很简单,我们始终不要忘记调控的原则。是在把握房子是用来住的不是用来炒的这个定位基础上,坚持房价稳定的平衡策略。当东莞不论有多么动人的房价上涨理由在支撑,那么调控是绝不会手软的。 很大程度上受深圳人口外溢影响,东莞、广州的房价都开启了上涨模式,不可否认,这其中有很多因为深圳的高房价而被迫外溢的刚性需求,同样也不可否认,更有投资投机需求。因为当哪里有大量刚需聚集时,你放心,如果调控不到位,一定会有大量炒房者跟上来。 他们的目标就是刚需,或许你会说,这跟刚需有啥关系?如果没有刚需的强劲需求,投机炒房的需求不会那么大。他们就盯着刚需甚至要把刚需绑“上车”,这样所有人只能快速前行,当刚需享受着快速带来的飞一般的感觉而忘乎所以时,炒房者就寻找机会跑掉了。 02 东莞的房价到底有多奇葩,看一下各机构对东莞房价的统计你会发现,真是小看东莞了。 有报道说,东莞房价从调控之初的一万七八,涨到了现在的三万多均价,长安个别楼盘均价已经登上了4万,松山湖已经有7万出现,6万以上更是很寻常。房价行情数据显示,去年东莞主城区南城涨得昏天黑地,东莞全城涨幅达到了41%,领跑全国。 另外,房地产数据研究院资料显示,在刚刚过去的2020年,东莞全年房价上涨了47.11%,高居全国第一位。深圳34.25%的涨幅已经很高了,但是在东莞面前还是“小弟”。这也就难怪大家对严厉调控的期待了。 果不其然,东莞始终跟随深圳的脚步。去年7月份深圳调控不断,同样东莞也决不放松警惕。后来,东莞的房价似乎有点消停,但依然难说房价控制住了。今年,深圳刚刚出台二手房指导价,东莞也在2月27日深夜,发布《通知》对其楼市全面收紧。 效果明显吗?单纯从成交上看,还是挺明显的。有数据显示,自从2月27日调控新政出台后,东莞一手住宅的网签量一路走低,其中上周(3.8-3.14)网签量只有291套,环比下降了下跌44.9%。成交量下来了,但房价下来得不明显。 03 这当然有开发商和购房者都在观望的因素,也有开发节奏的问题,毕竟调控后细则没有出来,大家都观望,影响网签数据。但二手房的上周住宅网签414套,为过去5周最高。 似乎二手房市场还依然比较火爆,是不是会滞后呢?还有待观察,但有一点,从近期东莞土拍看,各镇街楼面价连创新高,都在持续不断地为楼市加油。 可以说东莞的新政刚落地,3月16日东莞又出新地王了。该地块位于虎门中心区,总占地面积约为9.4万平,总计容面积约为17.2万平,13家房企参与角逐,经过80多轮叫价后,最终被万科以最高限价32亿元+17%配建面积竞得。剔除配建和商业,折合可售楼面价为28797元/平方米,刷新2017年中海在凤岗拿下的26646元/平方米楼面价纪录,成为东莞新地王。 即使说出万千个理由,大众的预期也会随着地王的诞生而拔高。业内预测,楼面价28797元/平意味着算上建造成本、税收成本、人工费等,这个项目将来开盘至少需要卖到5万左右,才能获利。 按照一般的逻辑,这房价很难控制啊!实话实说,长远看,东莞是有人口流量基础的。刚才说到了,处于广深中间、湾区中心位置的东莞,地理位置非常优越,两大一线城市尤其是深圳的人口挤出必然会为东莞源源不断输入刚需购买力,加上东莞地域有限,所以房价上涨似乎也在情理之中。 04 但是在地王的推动下,房价还会继续大幅上涨吗?加上最近传的22个城市将实施“两集中,三批次”供地模式,其中没有东莞,集中供地是为了提高市场信息透明度,防止地王频出,确保地价可控。这也就意味着东莞还有可能会继续通过地价拉高房价。 实话实说,这种动力还是很强劲的,不得不防。如果不从根本上解决大城市高房价问题,那么深圳的高房价还会把人挤出到东莞等地方。这就跟京城及环京的关系有点像,只是环京的命没有人家那么好。但是我也想说,现在全国房住不炒的决心是不会减弱的,稳房价的目标不变,当然也包括稳地价稳预期,那么就必须通过不断地调控来试图控制房价过快上涨,毕竟城市人口密集,外来流动人口较多,刚改以及刚性需求还是比较大,所以说东莞仍有较大的市场空间。 我只说一点,如果仅仅是因为供应不够,那么房价上涨完全在规律之中,但如果是因为投资投机需求在干扰市场的正常秩序,那么就必须加大调控力度,还刚需购房者一片净土。事实上,炒房者肯定是大量存在的。在打击炒房以及对未来看好的基础上,大涨不太可能,或许刚需和改善人群是一个不错的置业机会。 了解更多,与作者互动

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