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海淀五环内总价400万的次新“宝藏”小区

作者:佳爷房谈

十一前不少朋友给我发私信,说小白你不能不能帮忙看看海淀北坞嘉园北里这个小区,做个评测,去之前因为知道这个小区是回迁房,所以对这里预期不高,但经过实地踩盘后,我觉得大家可以改变下对于回迁小区的固有观念了,2010年后的部分回迁房对于手头预算有限的朋友来说是可以看看的。

海淀五环内总价400万的次新“宝藏”小区

先说说关于北坞嘉园北里的几个误区。

误区一,位置偏。

北坞嘉园小区位于西北四环至五环之间的颐和园板块,距离颐和园西门1.3公里,不是正根儿的海淀核心地界,说到这很多人就觉得太偏了。

其实我认为环线概念不断被忽略的今天,北坞嘉园的位置不算偏,因为小区有地铁了,往北约400米为西郊线茶棚站,这条地铁观光线路可以在巴沟换乘10号线进市区,到中关村约5公里,30分钟左右的地铁通勤,到国贸约1个小时的通勤时间,到上地科技园10公里左右的车程,地铁1个小时的通勤,西郊线和其他地铁线路的运营时间差不多,差不多也是早6晚11的首末车次,但因为是观光线路,沿途小区不多,除了节假日和周末,坐的人没那么多,所以发车间隔长一些,约10分钟左右/次,这一点有可能增加了您的通勤时间成本。

误区二,这块儿什么都没有。

小区周边知名的地标,像什么香山,八大处,颐和园,一提到这些更加深了大家觉得这里偏的执念,而且很多朋友会说这地儿啊没配套(注意是压根儿一点配套没有),有点底商不错了,其实为了验证一些朋友说的是不是这地方什么都没有,我也是把车停到小区里,徒步绕着小区外围走了一大圈,去观察配套,小区的西侧和东侧设置了底商和一些基础配套,包括便利店小超市,菜篮子工程,理发店,洗车的,社区医院,养老机构,幼儿园等,北侧是公园和地铁,南里的南侧还有一个这边的大型商业,玉泉商业生活中心,我在里面吃的饭,看到了kfc,东来顺,耀莱成龙国际影城,超市,卖衣服的,孩子玩的等等,而且工作日的时候停车场也满满当当的,目测都是周边上班的人来这里吃饭,一打听附近有一些产业园写字楼,比如北坞产业园,静芯园,清华科技园等等,生活需求可以满足,也有一定人气。

海淀五环内总价400万的次新“宝藏”小区

除了当地村民回迁,还有一些单位分房的人群在此居住,而在这买房客户群体我打听了一下,给老人买房的也不少,原因在于这边环境确实可以,我转悠这半天发现这里大大小小的公园数量保守达到两位数,有名的颐和园不用多说,小区北侧紧挨着的北坞公园规模也不小,还有中坞公园,茶棚公园,两山公园,影湖楼公园,丹青圃公园,自在香山公园等等,包括玉泉商业生活中心南侧那种街心公园也不少,老人遛弯,大人遛娃平时可能会面临选择的困扰。

误区三,回迁房居住人群素质低,环境差,难保持。

如果看过广安康馨家园和融泽嘉园的朋友,可能对于回迁房的固有观念会有一定改变,而北坞嘉园这个小区,我认为从自住角度来看,比以上两个小区还要好一些,目前能流通的院落只有北坞嘉园北里,2010年建成的房子,距今已经过去10年,从小区环境,外立面保持,楼道整洁度来看,完全看不出是回迁房社区,关于这点大家可以踩盘时跟同年代其他回迁房社区横向对比。

关于居民素质这点,就是仁者见仁智者见智了,至少这个小区目前北京土著很多,聚一块聊天都是老邻居,租户不是很多,小区环境,楼道保持的很干净,没有出现安装防盗网,晒被子的回迁社区普遍现象(估摸着跟很多户型有阳台有关)。

海淀五环内总价400万的次新“宝藏”小区

误区四,回迁房,户型产品好不了。(一大波南北通透描述在此段落)

回迁房除了品质,被大家诟病最多的一点就是户型,而北坞嘉园北里是我目前踩盘看过的回迁房社区里,户型格局最好的小区(如果有其他的你们评论补充),从1居到复式都有,而且全部为南北通透户型,1居甚至是卧室朝南,客厅南北通透的设计,最次的户型也是双卧朝南客厅朝北的南北通透2居,其余户型客厅至少朝南,大部分都是客厅也做到了南北通透。能做到这点有一个重要原因就是这个小区全部为6层1梯2户的板楼,这种房子在五环内常见,但2010年后建成,带电梯的话就比较少见了,而且五环内无论保障房还是商品房,这几年大部分都建了高层,所以这个小区最近关注度很高也不难理解了。

再介绍这个小区的基本情况。

北坞嘉园这片原来是北坞村的地,分为北里,南里,西里三个社区,10-12年的房子,目前下本能卖的只有北里,大部分还是二类经适房性质,也有部分房源已经转商,已经有满五的房子了。

小区共37栋楼,34栋住宅楼,3栋商业楼,1900户的规模,住宅全部为6层1梯2户小板楼,外立面是红砖粘贴的方式,所以看上去保持的很干净,像新房一样,容积率1.5,自供暖,地上地下都有车位,车位应该够用,但不算富裕,因为地上我看也有不在车位,骑着马路牙子停的,地上2400一年,地下3600一年,租金还算合理,没听说有产权车位,物业是北坞嘉园当地物业,物业费8毛,我踩盘当天看到每个门口都是抬杆进入,都有保安把守,小区里也看到不少穿着物业衣服的人员和保洁人员。

户型价格,小区整体价格在7w5左右,部分二类经适房需要多交一个税费3%的土地出让金,户型以83-96平南北2居为主,1居56-65平,不太多见,分布在小区东侧,成交价370-490万,而目前1居的挂牌预期高了不少,挂牌房源455万起(二类经适房);83-96平2居成交价510-745万;3居96,126-192平户型为主,集中在前排楼栋,96平复式753万起,其他大户型出房很少,近几年都没有成交,158平大三居有挂牌1320万的,客厅小60平,有改做四居的,单价合8w+了,高于小区均价,小区除了平层,一层带院,顶层带阁楼,也是回迁房不常见的配置。

除了小区外围公园环绕,内部也有景观花园和老人孩子的活动场地,考虑到老人较多,小区里设置了长廊,亭子,还有不少座椅,我还看了会儿大爷下棋打牌,大妈在一起扯闲天儿,遛娃的也不少。

小区还有一个我比较喜欢的一点就是路牌标识清晰,之前踩盘二手房很多回迁社区甚至是商品房社区,开车进去绕来绕去都很懵,这一点北坞嘉园做的还不错,每个单元门也有门禁,但确实有垫砖的现象,楼道铺了地砖。

海淀五环内总价400万的次新“宝藏”小区

置业建议-买北坞嘉园的理由

1.中关村上地工作的人群(理由看第一段通勤描述)

2.老人养老(尤其是市区卖掉老旧小的大爷大妈可以看看)

3.500-600万不想出五环,也不想丢太多品质,还追求环境,在意户型的购房人。

4.对学区无感,但在意海淀学籍,又不想买郊区的购房人。

海淀五环内总价400万的次新“宝藏”小区

今天泼冷水放最后

1.不人车分流(中心花园和活动区域不过车)

2.学区一般

首师大玉泉学校,直升本部初中或派位到人大附二分校,十九中,首师大玉泉中的一所,小学中学在海淀都只能算作普通学校。

3.医疗配套匮乏

和商业相比,我认为缺乏大医院是这边相对薄弱的一环,毕竟住着这么多老人孩子。

4.开车有一些拥堵

跟这边居民聊了聊,早高峰出行上五环还是有一些拥堵,不过开车或乘坐公交车其实住哪都会遇到这样的问题。

5.回迁房社区

这里想说的是如果你抱着来这里看回迁房的心态,看完房子会明显超出你的预期,但如果你把这当做商品房看待,兴许心气就变高了,毕竟我之前分析过500-600万的预算海淀品质住宅分布的区域,要么五环外山后没地铁(西山林语),要么两区交界西三旗(富力桃园),田村(西山洋房),所以把心态放平和,再去看这个小区能不能接受。

预祝大家都能买到合适的房子,看完的朋友别忘了帮小白转发点赞,让更多有需要的朋友看到我的踩盘评测,小白在此谢过~

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