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宁要北城一张床,不要南城一间房?

作者:佳爷房谈

老北京有一句俗语:“宁要北城一张床,不要南城一间房!”。这话一出口,可能一下子得罪了不少居住在南城的朋友,但更多想表达的是北京南北发展不平衡,南部发展不充分,也就是发展的相对滞后的情况比较突出。

北京南城位于北京南部,所包括的区域为原宣武区、原崇文区、丰台区、大兴区、房山区。由于多种原因,该区域一直较为落后。

北城书写历史,南城传承文化。明清时代北城住的多是达官贵人、国家公务员,而南城多是三教九流、小老百姓。北城人祖上多是北漂,押对了大运后安居北京,成为既得利益者。南城人多是地道的老北京,不爱当官爱生活,几百年“眼见他起高楼,眼见他宴宾客,眼见他楼塌了”,心态早就磨练通透,听相声,吃炸酱面,冷眼过着滋润的小日子。

北城灯红酒绿,南城发展落后。三百年来,北城被统治者们建设的富丽堂皇,而南城不被皇恩眷顾,逆来顺受。老舍先生的《龙须沟》,写的是南城故事。解放前,南城有一条沟叫龙须沟,是远近闻名的臭水沟。在龙须沟边,跳蚤成群、蚊子、苍蝇黑压压满天飞舞。尤其一到雨季,臭沟里的脏水不断地往外流淌,常常淌到百姓家的房子里,把家什都给淹了。 而北城地势高,有排水系统,又多是深宅大院,则要好得多。

历史原因造成了南城发展的先天不足。百年来,南城一直处于被遗忘的角落。

也许,你现在对南城地区还不甚上心,也许,你还在观望未来的南城到底会发展如何,但现如今,南城的房价正努力向所有人证明自己的价值。我们就从丰台,大兴,房山这三个区域,从他的核心优势和特点,来聊聊南城的发展。

宁要北城一张床,不要南城一间房?

先来看看这三个区域的房价。略过太过久远的2010,只看2016和2019年的数据,其房价上涨情况已让人震惊。其功劳,少不了大兴机场的建成。

那首先我们就来说说大兴。大兴机场的建成,是历史从三万英尺上空,赠与南城一个崛起的契机。

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自从1999年浦东机场建成通航后,中国的任何一个城市,都未曾像上海一样,可以同时拥有两座4F飞行区等级的国际机场。但是在去年,北京已经打破这一局面。于2019年正式建成的大兴新机场,不负国家期望,它是国家经济战略布局中重要的一环,也是振兴南城的重要棋子。随着新机场的建设,机场对南城的辐射能力会不断扩大,以新机场为中心的庞大经济区正在成型。它带来的收益将远远超过机场本身。机场把人流、物流、和信息流汇聚在一起,而南城则成为聚集高端航空产业、旅游、会展、总部经济的*商务区,带动国际贸易、金融、物流、科技等高附加值的产业发展。

很多国家的经验表明了,一个航空项目,给当地带来的产出比是1:80、技术转移比是1:16、就业带动比是1:12。大兴的未来,将是面向京津冀协同发展示范区、科技创新指引区、首都国际交往新门户、城乡发展深化改革先行区。正如泰禾、恒大、万科等大品牌开发商一股脑的扎堆大兴他们看中的,正是大兴区的洼地价值。并且雄安新区作为千年大计的核心,它承载集中在北京的中央级别非首都功能。而京雄铁路的建成,将雄安和大兴机场周边的区域连接在了一起,一起走上了发展的快车道。

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在南城的最好历史发展机遇与北京当下严格的市场监管政策相作用下,大兴的房价正处于窗口期,或许是人们置业定居的不错选择。大兴这个区域的楼盘我们又划分成南北来看。

北部这一区域楼盘,这一类的购房者的日常需求还是以北京为主,生活和工作大多都在北京。像其中比较火的中海寰宇时代,项目就位于地铁8号线首站瀛海站,规划三横四纵立体路网,可迅速抵达西红门、旧宫、亦庄核心区三大商圈。这类楼盘在位置上基本上都能满足购房者在北京工作居住的需求。寰宇时代二期限均价55128元/平米,得益于紧邻五环边上的区位,略高于大兴的平均房价。

而选择在大兴南部的购房者,更多的是看重新机场半小时经济圈,大兴对接雄安的“千年大计”。在机场创建初期,“五横两纵”的规划就已经开始实施。这其中最重要的是就是连接大兴机场与雄安新区的“京雄铁路”。

京雄铁路起自北京李营,将开往大兴新机场,再经河北廊坊,终点是雄安东站。而目前来看,京雄铁路全线预计2020年底通车,有望与大兴新机场同步投入使用。有了这条铁路,从雄安新区,30分钟就能直达大兴新机场,再结合周围规划细致的交通,形成了以新机场为中心的半个小时经济圈。在这个背景下,优质的居住环境,便利的交通环境,尤其是位于新机场半小时经济圈内的住宅,必定会变得炙手可热,受到更多人的青睐。

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其中*代表的就是位于北京大兴新城中心区域的泰禾中央广场,紧邻地铁4号线义和庄站,北距市中心13公里,距离新机场17公里,而南距雄安新区30公里,区位优势就十分明显。

回过头来看看丰台随着“十三五”规划的切实推进,丰台提到最多的一个字就是“拆”。拆除违建是为了更好的发展。自2017年,北京市发出“疏解整治促提升”专项行动的动员令。南苑乡就紧抓机遇,大力推进“疏整促”工作:

2017年,南苑乡拆除违法建设86万平方米;

2018年,拆除违法建设61.27万平方米;

2019年南苑第一拆,一天时间1460平方米违建夷为平地。

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随着“十三五”规划的切实推进,在丰台的批发市场一家家关停、污染企业逐渐全部退出,大型客运站也将面临疏解。所有被腾退出来的土地都用来了构建居民服务设施,优化城区生活环境。

随着京津冀一体化的带动,南城对于中高端房地产住宅的需求逐渐显现,大批房企汇聚为丰台楼市发展带来了机遇。在土地资源稀缺的大背景下,土地资源后发力的丰台显得弥足珍贵。

2015年丰台区曾今因高价地频现,被业内戏称“疯抬”,其中以樊家村地块为最,楼面价7.5万元/平米成交,业内预计未来售价在13万/平米左右。位于丰台南苑,由中粮集团开发的“天悦壹号”,新房开盘均价在8.2万/平米左右。

丰台“地热”已成为北京楼市关注热点之一,高价地转换成高端住宅后,会带来周边配套的进一步完善,如此循环下,未来丰台的房价可能还会持续上涨。这也是是丰台持续增值的重要表现。

丰台南苑乡素有“天安门前第一乡”之称。如今,它恐怕是丰台最具发展潜力的一个区域。这里大红门地区正在面临疏解改造,改造后的大红门低端批发产业退出,取而代之的是一个全新的大红门生活服务示范区。可以大胆的推测未来这里的商机无限。

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最后再来说说房山。

北京未来的发展偏向哪里?上一代的人会说,肯定是亚运村,奥运会带动的板块曾经被认为是北边的繁华地方,也是商业的风向标。也有人认为,由长安街一轴带动的西沿线未来发展潜力巨大,再加上冬奥会以及新首钢的加持,门头沟板块已然崛起。而这段时间,开始有越来越多的人表示,北京以南的房山区,得益于特殊的区位,价值已经显现。

房山以轰动的形式进入大家的视线,还是半年前中骏在此拿下面积地王。在去年12月12日公开竞拍房山区良乡镇的地块时,中骏以仅有竞拍的一家房企抄底价拿下,令人震惊的同时,外界人也在纷纷表示敢于出手,勇气可嘉。再联想到如今同一区域多家房企纷纷争抢的局面,不得不说中骏如此具有前瞻性的眼光。

2018年,北京印发《促进城市南部地区加快发展行动计划(2018-2020年)》决定以“一轴、两廊、两带、多点”的城市服务功能组织架构展开。今年已是收官之年,在前两轮行动的基础之上,城南地区为首都功能梯度转移的承接区、高质量发展的试验区、和谐宜居的示范区,成为首都发展的新高地已然实现。

一轴:南中轴生态文化发展轴

两廊:京津发展走廊、京雄发展走廊

两带:南部科技创新成果转化带、西山永定河文化带

多点:东有北京经济技术开发区、中有北京新机场临空经济区和丽泽金融商务圈、西有良乡高教园区。

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两廊之一:房山稳站京雄发展走廊桥头堡。享受政策、产业、资金、人才辐射利好,成为兼具低碳宜居、科技创新、金融商服、高端产业融合发展的京雄门户标杆示范区。

独占两带:南部科技创新成果转化带、西山永定河文化带。房山受益于良乡大学城区教研科创底蕴与中关村房山园产业技术资源融合加持,打造具有国际影响力的创新产业集群,成为南部科创带中坚核心。宜居示范区,房山区将顺势成为首都西南部文化展示与休闲度假功能核心区。

多点核心:良乡高教园区。十数所重点高校、高级研究所入驻,房山已成为教育、科研、产业融合健康发展的北京科创发展新高地。

提到房山这一块区域的楼盘,不得不说到中骏·云景台,坐拥50万方超级大盘,以价格不到三万的优势让不少购房者虎视眈眈,中骏*前瞻性以低楼面价拿下面积地王云景台地块,现在来看已成南城热土最大赢家。

如今在北京每每提起“南城”,依旧有人露出一脸的鄙夷之情,贫穷落后的“南城印象”已经深深刻在部分北京人心中。历史上,北京民间流传着“东城富、西城贵,崇文穷、宣武破”的说法。东城一直是商家林立的发达地区,有商机,也有钱,自然地位高,外国使馆区什么的也大都在东边。西城一直是政府机关的集中地,地位自然也重要。海淀,皇家园林遍地,地灵人杰,名校集聚,每每考试海淀成绩都能获得全北京的赞赏。

只有南城,与上述三个地方相比,既没钱,也没权,也没学府,有的只是普通老百姓,和鱼龙混杂的外来人口,而且治安秩序什么的也没有上诉地方这么严格,自然让人不舒服。比如,南城地区交通基础设施不及北城,主次干路指标也落后于北城,路网密度相对偏低,轨道交通网络相对缺乏;南城的教育资源也相对匮乏,在北京排名前50位的中学里,只有14所位于南城……

但俗话说三十年河东、三十年河西。自从南城计划实施以来,凭借着各自地区的优势,丰台、房山、大兴等南部的发展,越来越得到了北京的重视。发展南城,是弥补历史的亏欠。当北城资源日益饱和、人口密度过大,北京开始进行“疏解人口、疏解产业、建立多中心”的城市规划,而南城,终于迎来百年历史机遇。政府的大手笔投入,新机场的兴建,南城已有丰富交通主动脉配套及天然环境优势,都将成为助力南城未来崛起的强大力量。

多年来,南城一直处于韬光养晦、努力迎头赶上的奔跑状态。这里依旧是无数人记忆中的南城,也是老北京相声中调侃的南城,但这也是发展中的南城,无数人寄予厚望的南城。但这里,也是未来可期的南城。

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