9月以来，深圳楼市热闹非凡，多个楼盘集中入市，就连龙华房价舆论风向标——龙华金茂府，时隔三年也终于要亮相。

金茂府召开“全球发布会”后，有网友发文爆料：均价10-12万/平。此前各界对其价格的猜测也都是在10万+/平米。

加上6月24日那场史诗级土拍，龙华楼面价再刷新高达到6.7万/平，且不到半月就动工建设，一方面拔高了大家对房价的心理预期，另一方面也加剧了大家对高房价的恐慌。

本该只是对一个楼盘的爱恨情仇，在敏感的深圳人这里，却演变成了对整个龙华区价值的激烈讨论：

一方观点认为：龙华房价已经提前溢价，地理位置终究属于关外，后市不看好。

另一方观点认为：龙华有很多重磅规划，目前还只是发展初期，潜力无限，“宇宙中心”的地位不会变。

持不同意见的两方在群里争得唾沫横飞，也引发了楼校长对该片区的重新审视。

1、大湾区正在布局一条最强的科技中轴

“我不要你觉得，我要我觉得！”这条红遍网络的霸道总裁式论断在楼市可不适用，判断一个片区值不值，得看它有没有真货——政府重磅规划。显然，龙华是有的。

9月17日，在中国（深圳）会展经济发展论坛上，中规院深圳分院副院长王泽坚透露了大湾区的宏大规划：

广深港走廊在新的发展趋势中分解为两个走廊，一是环湾走廊，也就是原来的广深沿线，二是偏向南北的深圳中轴，和世界上其他湾区的发展规律一样，一个成熟的湾区沿湾内侧的发展走廊多数集聚的是金融、高端生产服务业等，向内陆辐射的是高端制造业、高科技产业发展走廊。

王泽坚院长所说的这条深圳中轴正是串联起香港、东莞以及深圳中部多个核心区的科技发展轴，也是粤港澳大湾区唯一一条科技中轴。

此前在龙华举办的一场论坛上，深职院房地产研究所所长邓志旺就曾隆重介绍过这条科技中轴。

在他的PPT中，这条中轴覆盖面更加具体和全面：包含3个科技中心、3个CBD和2个交通枢纽。很显然，相比西轴一个科技中心，中轴对科技创新更加寄予厚望。

那么这条科技中轴到底有多厉害呢？从近几年深圳科技创新产业布局来看，这条中轴或许承担了中部科技崛起的重任。

说起深圳的科技创新，大家第一反应就是把目光聚焦在南山。但深圳多中心同步发展的历史血统是不允许南山一家独大的，于是在政府规划中，深港科技创新合作区（河套）、福田中心区、龙华中心区、坂雪岗科技城、光明科学城均侧重于发展科技创新，这其中福田和龙坂是重中之重。

福田CBD曾以金融业为豪，但近些年，金融业优势已然被前海和后海一带抢占。恰逢深圳正在大力发展科技创新产业，这是以福田和龙华为代表的中部崛起的绝 佳机会，事实上，从大湾区科技中轴的几个发展重心来看，福田和龙华就是中部崛起的法宝。

2、龙华能否担起深圳中部的科技重任？

一直以来，龙华由于地缘优势，与福田保持紧密的协同发展关系，在科技创新板块的投入上，龙华相比福田更是有过之而无不及。在大湾区科技中轴的发展节点上，龙华区占据了2.5个，包括深圳北站商务区、梅观创新产业走廊、坂雪岗科技城（坂雪岗科技城虽归属龙岗坂田片区，但距离龙华中心区非常近，又同在科技中轴线上，完全能够与龙华协同发展）。前两个核心发展节点今年纷纷传来好消息。

1、深圳高铁总部落户深圳北站CBD

9月初，深圳政府在线公示，深圳高铁总部将选址在深圳北站CBD，这无疑是北站商务区最重磅的利好。

根据规划，深圳高铁总部总面积达18万平方米，将建成集聚多家铁路公司总部、高铁大数据中心、高铁科技研发中心、商业广场、高端公寓等于一体的大型综合体。建成后将引进至少八家铁路公司总部集中办公，建成五年内将为深圳市带来近1400亿元的产值集群（来源：深圳政府在线）。

在深圳高铁总部落户之前，深圳北站CBD就已是多个重量级定位加冕在身。

深圳北站CBD是深圳六大总部基地之一，也是唯一一个位于原关外且距离福田中心区最近的总部基地，占地面积6.1平方公里，仅次于后海和前海，与福田中心区不相上下，定位为高端商务、现代商贸、金融服务于一体的“国际会客厅”。

总投资超过2000亿元，规划有约550万平商业服务业、60栋办公楼，其中包括12座摩天大楼。计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，可容纳25万高端就业人口和11万居住人口。（来源：深圳新闻网。上述信息后期可能因市场变化或其他原因调整，具体以实际实施为准）

深圳北站商务区效果图

作为亚洲最大的高铁综合枢纽，深圳北站前往国内国外都非常便捷高效，到福田仅需9分钟，到香港西九龙仅23分钟。

2、梅观创新产业走廊最新规划图曝光

7月10日，深圳发布10个未来之地，其中之一便是位于龙华的梅观创新产业走廊。在此之前不久，该走廊的空间规划图也首次曝光。

根据规划，梅观创新产业走廊将打造“一廊三核多节点”创新产业带，“一廊”即梅观创新产业走廊，“三核”即深圳北站、观澜高新园和九龙山产学研基地，“多节点”即南大门、深圳北站、富士康、华为、北大门等重点企业、园区。

“一廊三核多节点”空间结构示意

梅观创新产业走廊通过将这些零散空间进行整合，形成适合创新型产业发展的集聚载体，创造3000亿以上产值。

事实上围绕富士康和华为，大量高新产业已经开始布局。仅梅观创新产业走廊中的锦绣科学园，目前就已拥有纳米癌症监测、微生物监测等5个专业实验室和一个市级新材料工程中心，吸引了谱元、腾讯、阿里巴巴等数十家优质企业入驻。（来源：南方日报）

大力发展深圳最重要的产业之一——科技创新产业，有强大的“爸爸”福田庇护和支持，龙华依旧是潜力巨大的“宇宙中心”。

3、刚需如何在优质地段实现生活的进阶？

上周六，武汉大学讲师、奇葩说辩手陈铭在“宇宙中心”举办的“进阶吧生活”主题演讲中提到，当代年轻人最大的诉求是“尊严”和“自由”。而这两者又与居住息息相关，一个稳定的居所、一个可繁华可宁静的地段，不用担心租房看房东脸色，可以实现时间、空间和社交自由，这就是年轻人有尊严和自由的活法。

“宇宙中心”的规划要属深圳北站商务区最为核心，买房建议优先考虑这里，而北站3公里范围内仅深国际万科和雅轩一个新房住宅项目，我们就以该项目为例，看年轻人在优质地段如何买房可以实现“尊严”和“自由”。

1看潜力

深圳北站附近目前可供开发的居住土地并不多，不妨关注其周边旧改集中区，等待价值爆发。

位于深圳北站商务区和坂雪岗科技城中间位置的梅林关片区聚集了多个成规模的旧改，其中以居住为导向的新万怡横岭旧村旧改和以商业为导向的横岭工业区旧改目前正在预备中，即将入市的深国际万科和雅轩项目也是旧改中的一员——梅林关旧改项目（分三期建设）。可以预见，未来该片区将焕然一新，发展潜力充满想象空间。

图源咚咚找房

2看品牌

“万科物业，常常被很多非万科楼盘作为卖点”。在“进阶吧生活”主题演讲现场，深圳万科执行合伙人潘攀如是说道，台下的我深表赞同。

最近宝安山海上城业主维权，原因就是开发商承诺配置万科物业，很多业主就冲这一点去买的，结果入住后并没有兑现。而在万科的楼盘，万科物业几乎是标配。

品牌，往往代表品质和好的兑现能力，已经成为年轻人做选择的第一参考因素，某种程度上也代表着“尊严”，在房地产市场尤其如此。

品牌大开发商经验丰富，产品经过积淀，能够接受市场考验。楼校长曾做过一组数据对比，发现同个片区，品牌楼盘相对非品牌楼盘往往保值增值性更强。

3看配套

在“进阶吧生活”主题演讲中，深圳万科执行合伙人潘攀为大家诠释了“优居”的核心：既要现在，又要未来。通俗来说就是，现有配套要足够便利和舒适，未来规划要足够丰富，住得好的同时还能享受发展红利。综合现在和未来两个层面考虑，深国际万科和雅轩项目不失为“优居”的代表。

商业：周边有cococity步行可到，五公里范围内有天虹商场、上河坊等多个大型商业集群；规划有3万平集中主题商业（项目南侧）和社区商业（项目楼下）。

交通：经地铁4号线白石龙站和5号线民治站，距离深圳北站不到3公里，周围有南坪快速、北环大道、梅观路等交通主干道；在建的坂银通道将于今年年底建成（来源：深圳新闻网）。

教育：周边拥有潜龙中学和行知实验小学，其中潜龙中学2018年中考录取率排龙华第二名。（学区划分及入学政策以教育局及学校规定为准，不作为开发商承诺。）

4看户型和装修细节

在“进阶吧生活”主题演讲时，陈铭提出一个有意思的现象：现在年轻人买房不再喜欢60平米左右的小房子，而是更倾向于买90平米左右的舒适刚需户型。深国际万科和雅轩的户型设计刚好符合年轻人的需求，主推80-118平四种户型。

其第三方展示空间在细节设计上也非常用心，打造强大的全屋收纳系统和智能化设备，为年轻人的生活提供更多便捷和自由。

玄关处强大的收纳空间（装修示意图，非交楼标准）

实现“出门自由”的智能开关（装修示意图，非交楼标准）

楼校长有话说：

先行示范区规划出来后，龙华的业主们信心爆棚。贝壳找房显示，深圳北站附近的金亨利项目，挂盘单价最高已经超过16万/平米，最低也要8.7万/平米。

截图来源：贝壳找房

同处于深圳北站附近的水榭春天6期，均价也在10万/平米以上，汇龙湾均价9.7万/平，绿景公馆1866挂盘单价最高达9.7万/平......

 数据来源：贝壳找房

“宇宙中心”房价上涨引发了很多人的质疑，但终究房价站稳新高度的背后，是规划、兑现速度、政府资金投入以及买房人真金白银投票的结果。

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