2018年7月31日，深圳出台号称史上最严的限售政策，其中一条是“公寓限售5年，新供应土地上公寓只租不售”。

如今，新政即将满一年，真实的公寓市场情况究竟如何？

1、调控压不住的需求：“731”新政限售后，公寓市场仍然火热

5月29日，位于大空港片区的会展湾·中港开盘，一次性推出1273套商务公寓，当天即卖出828套，进入持销阶段后非整售公寓更是直接售罄。如此亮眼的成绩，比豪宅海境界二期、新锦安海纳公馆以及“热盘”和成嘉业还具战斗力。

但需要了解的是，自深圳楼市最严调控“731”新政出台后，便有舆论认为“公寓五年限售，新供应土地上公寓只租不售”的规定将对公寓市场带来巨大冲击，可事实证明，深圳公寓市场依旧火热，近一年的表现也很出人意料：

1、公寓比住宅卖得更好。

深圳房地产信息网数据显示，2018年公寓成交top10楼盘，在销售套数上全面超越住宅，金地龙城中央以成交1376套夺得销冠（2018年住宅销冠是壹成中心，成交1245套）。同时，据中原研究中心数据显示，2018年深圳楼市共成交18384套公寓，成交面积同比上涨9.03%，相较2016年将近涨了一倍。

数据来源：深圳房地产信息网

2、高端公寓产品备受市场欢迎。

2018年9月，万科臻湾汇推出54套258平公寓，当天晚上全部售罄；

2019年2月，创深圳限价后最高房价的华润深圳湾·瑞府开盘，部分总价3000万的大户型公寓几乎秒光；

2019年3月，太子湾湾玺加推20套商务公寓，推售产品为290、310及整层户型，其中2000-5000万户型一天之内卖完。

“售罄”、“秒光”、“卖完”等字眼，足以表明深圳高端公寓市场的强劲需求。

公寓在如此严苛的政策下，市场热度依然不减，随着市场对政策的不断消化调整，可以预见的是，未来公寓市场仍将保有不错的成绩。

2、公寓存量告急：卖一套少一套，且买且珍惜

在购房者仍对公寓市场看好的情况下，深圳的公寓却不多了。

“731”一纸新政落地，深圳楼市从此步入调控深处，从新供应用地商务公寓指标一律只租不售且不得改变用途，就可以看出未来可售公寓将进入*存量状态。

来自深圳市规土委的数据显示，深圳商务公寓存量为5.5万套，其中约4.5万套处于已成交状态，剩余1万套左右的存量只够卖一年左右。

而和商务公寓存量告急相呼应的，是其供应的缩水。据中原研究中心数据，2018年深圳公寓供应量为133.51万平，同比去年下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌。

来源：深圳中原研究中心

这意味着，未来没有新增供应，商务公寓的量将会越来越少，因此，深圳市场上的商务公寓可谓是卖一套少一套。

而在供应和需求不平衡之后，市场将由买方市场转为卖方市场。不过值得注意的是，虽然可售商务公寓总量稀缺，但并不是所有的公寓都可以闭着眼睛买买买，找到优质的项目，才是投资决胜的关键筹码。

而在“房住不炒”的主旋律之下，投资者需要放弃暴涨期望，调整投资思路，回归价值投资的轨道。毕竟优质的绩优股项目，才能保证资产不管在任何政策背景下，均能穿越牛市熊市，跑赢整个大市。

3、一个值得入手的公寓产品，应该具备哪些条件？

理论上来说，拥有一套深圳的房产，从长远来看，一定是具备强保值性且有投资价值的。但就目前政策来说，在限售未放松的形势下，购买公寓投资方向已经由之前的短期投机转变为长持投资。因此，对于投资标的的物业要求将会更高。

至于什么样的公寓产品才能称之为优质标的，其实市场早已给出答案，仔细分析“限售之后”仍销售火爆的会展湾中港、万科臻湾汇、深圳湾瑞府、太子湾湾厦等产品，就能发现它们具备许多共同点：

1、占据核心地段：大空港、红树湾、深圳湾、蛇口，这些片区要么是深圳大力发展的新兴产业片区，要么是豪宅区，深圳城市核心资源几乎都向它们倾斜，发展后劲十足。

2、拥有稀缺资源：会展湾中港依附新会展中心，万科臻湾汇位于深圳湾总部基地，太子湾湾厦则紧邻后海总部基地，全部都是深圳重点发展的产业中心，人才数量及结构改善都有了产业支撑；而创深圳限价后最高房价的深圳湾瑞府，则是因为其对人文、自然等独特资源的占有，毕竟不是谁都能享受到稀缺的深圳湾一线海景资源。

3、配套便捷交通：地铁及干道交通路网，不仅代表着便利的出行，更代表着将会聚集更多的人气，有人的地方，就有价值。

遵循以上几点商务公寓购买攻略，楼校长推荐下一个关注点可以放在位于罗湖金融核心商务区范围内/享有深港山景、深圳地标景观视野/3地铁口+3通关口岸的阳光城天悦。

阳光城天悦效果图

1地段：

深圳历经39年的长足发展，众多金融监管、经营机构、银行、证券、基金、外汇等总部或总部大楼，驻扎在罗湖的核心。

按照罗湖区政府规划，2016-2020年，政府投入重金4200亿，深度打造金色罗湖，摩天大楼建筑群将陆续拔地而起，而这一批摩天建筑群正是规划打造的代表中国金融新时代图腾的红岭“世 界级金融带”，用地面积约2.03平方公里，长度约3.6公里，正在全面打造全市其他区域无法替代的第一新金融产业带。

其中，最值得注意的便是将成中国第一高楼的湖贝塔，投资约100亿美元，包含*写字楼、五星酒店、顶 级豪宅和巨型精品商业mall，产业汇聚+地标性建筑，罗湖将重振雄风，吸引大量高端产业及高素质人群。

这里，将产生50万个以上工作机会和巨大的居住需求。

湖贝塔效果图

而项目就位于罗湖金融核心商务范围内，可直接享受区域经济发展红利，承接片区居住需求，其价值必将水涨船高。

如果你说未来太遥远，那么，项目眼下的价值也很可观。

据美联物业数据统计，罗湖作为深圳最早发展起来的行政区域，人文气息浓厚、生活配套齐全，而且其地处深圳的中心位置，东西通达，因此备受租客的钟爱。近年来，随着全市住宅租金的上涨，罗湖区的租金水平也连年攀升。

阳光城天悦所处地段的租金水平更是可观，周边项目平均租金都在200元/平以上，不到60平的房屋都可以租到15000元/月，租金回报相当不错。

2资源：

在深圳，稀缺的景观资源对于房产，尤其是豪宅的增值毋庸置疑具有极大助力。如拥有稀缺海景资源的深圳湾-后海片区，由于新房限价，该片区内新房价格很好的维持在13万/平之内，但真实的二手房市场里，海景豪宅最高报价已超过23万/平，溢价超过10万/平！

同时，深圳湾瑞府为何会取得深圳新房限价以来最高单价，也与其“之后再无”的一线深圳湾海景资源密不可分。

同样的，阳光城天悦也一样拥有深圳罕见的景观资源：俯瞰深圳天际线、欣赏无遮挡深港山景。

据了解，阳光城天悦的公寓都是27-40层的高区产品，高度都在110米以上，可以直接观看深圳地标建筑，俯瞰整个深圳天际线的恢弘景观。也由于项目高出周边建筑，所以没有遮挡，东边可以看到梧桐山自然景观，南向可远眺香港山景，山景资源优异。

景观实拍图：深圳地标（上），深港山景（下）

如此稀缺的城市山景资源，以及天际恢弘景观，项目的溢价空间显然就有了保障。

3交通：

最后不可避免的当然是交通条件，便利的交通对于物业的增值效应说得太多，已无需再赘言。

罗湖区是深圳唯一12条地铁线聚集地，也是全球轨道交通覆盖率密度最高的区域之一。就项目而言，步行300米即可达到3大地铁口（湖贝站、文锦站、向西站），便利程度可想而知。

项目区位示意图

更重要的是，罗湖区还聚集了三大口岸——罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，其中，罗湖口岸和文锦渡口岸即将改造升级：

4月26日，由罗湖区人民政府、深圳市规划和自然资源局主办，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局、深圳市规划和自然资源局罗湖管理局承办的“深圳火车站与罗湖口岸片区城市设计国际咨询设计成果整合工作坊暨总顾问聘任仪式”在罗湖区商务中心召开，并评选了改造设计方案，罗湖口岸的改造升级，将推动罗湖迈向深港合作的新阶段。

罗湖口岸改造范围及部分设计方案

项目位于经济繁华+交通便捷的城市腹 地，其价值毋庸置疑。

据了解，阳光城天悦目前均价约6.8万/平，对比周边深业泰富广场7.4万/平的均价，价格优势明显。而且主力户型为建面约76-108平2-3房产品，所有户型均有阳台，有厨房，通燃气，居住起来和住宅几乎一样，既可自住，又能投资。

户型图，来源：深圳房地产信息网

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